¿QUÉ ES EL BENEFICIO DE EXCUSIÓN?

En la ejecución de los contratos de fianza (contratos por los cuales usted asume el pago en caso que el obligado principal incumpla) puede recurrir, como medio de defensa, al llamado BENEFICIO DE EXCUSIÓN, también llamado BENEFICIO DE ORDEN.

El Beneficio de Excusión (Art. 1879 del C.C.) es el medio de defensa por el cual solicita al juez que primero se agoten los recursos y medios de cobro al obligado principal; y si es que este no cumple con el pago y/o sus bienes no son suficientes, podrán obligarle a usted.

Si ésta solicitud no es admitida o no bastara para cancelar la totalidad de la obligación, no se podrán señalar otros bienes a menos que hayan sido adquiridos posteriormente por el deudor; en caso de que de que la excusión no produjere sino un pago parcial, el acreedor está en la obligación de aceptarlo y solo podrá requerir al fiador por la parte que falta.

No se admite el Beneficio de Excusión:

1.- Cuando el fiador ha renunciado expresamente a ella.

2.- Cuando se ha obligado solidariamente con el deudor.

3.- En caso de quiebra del deudor.

La fianza contiene un derecho expectaticio, por cuanto debe procederse primeramente a la excusión de bienes, esto es, que primeramente debe accionarse contra el obligado principal y al demostrarse que este no puede pagar o es insolvente, recién procede la acción contra el fiador. Exp. Nº 361-86 Lima. EJECUTORIA SUPREMA

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¿QUIERES SER AVAL DE ALGUIEN?

No queremos asustarte, pero sí alertartes para que tomes una decisión con toda la información útil y necesaria para ello.

El aval es quien garantiza la deuda u obligación de otra persona en caso que esta la incumpla.  Dicho en otras palabras, si firmas un documento (el aval tiene que prestar su consentimiento expresamente y por escrito) por el que avala a su socio, amigo, hermano o a su misma empresa, asume la obligación de pagar esta deuda incluso con sus bienes personales.

De lo dicho, puede concluirse que solo y únicamente debes avalar a quien conoces y tienes certeza que cumplirá con cancelar su deuda. Más aun, que tiene bienes suficientes que garantizarán su pago en caso de incumplimiento.  Si no se cumple con la obligación, el acreedor procurará el embargo de los bienes del deudor, en caso de no tenerlos, recurrirá a la afectación de los bienes del aval, salvo que hubiera renunciado a este derecho, llamado Beneficio de Excusión (Se exceptúa en casos que hubiera avalado títulos valores) 

Ten presente que casi todos los contratos en los que te comprometes al pago de una deuda en caso que el obligado principal incumpla, lo que realmente estás firmando es un contrato de fianza y no de aval. Igualmente, en casi todos estos contratos existe una cláusula por la que se renuncia, anticipadamente, al Beneficio de Excusión.

Es decir para explicarlo de una manera sencilla, ya que esta página no es para abogados, quien avala presta en garantía sus bienes personales para que en caso de incumplimiento el deudor se cobre con ellos.

Los recursos de defensa, existen pero son limitados, recurre a un abogado especialista en propiedades y recuperaciones.

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¿LE EMBARGARON POR UNA DEUDA QUE NO ES SUYA?

Ya sea porque le embargaron por una deuda que no es suya o porque siéndolo le embargaron a un tercero ajeno a esta deuda (padres, hermanos etc.) ¿Qué puede hacer?

No se preocupe existe solución.  Una corta y una no tan corta:

(i)   La opción corta.  Solicitar al juzgado la DESAFECTACIÓN de los bienes (muebles, inmuebles o vehículo(s)) embargados[1] demostrando que esos están a nombre de una persona ajena al obligado de pago.  Se solicita la desafectación en todos los casos en que no existe mayor complejidad para demostrar que la propiedad afectada no es del deudor.  El Juez inmediatamente ordena la desafectación y/o entrega del mueble despojado a su propietario.

(ii)    Esta opción, no tan corta, es la TERCERIA EXCLUYENTE DE DOMINIO, y se recurre cuando el juez denegó la DESAFECTACION o cuando la desafectación es más compleja.  En buena cuenta, es una mini demanda muy efectiva ya que puede interponerse incluso cuando el bien afectado se encuentra en etapa de remate. El fin es el mismo, la desafectación de su propiedad.

En ambos casos tiene derecho a una indemnización (por daños y perjuicios, incluyendo los gastos del proceso y honorarios del abogado que lo asesoró) por este abuso que cometieron contra en su agravio.   

Dependiendo del caso un tramite similar se hace en la vía administrativa ante la SUNAT

IMPORTANTE: Si usted pierde la tercería, habría perdido su propiedad para siempre.  Un resfrío que cura fácilmente, pero si no es tratado con el debido cuidado se puede convertir en una neumonía que puede ser mortal.  Asesórese por un abogado especialista en propiedades y recuperaciones.  Incluso, asesórese para que no se embargado en el futuro.

  

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[1] Cuando decimos embargados no solo nos referimos cuando se es despojado de la posesión sino también cuando se trata de embargos inscribibles en los Registros Públicos.  

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¿VA REMATAR O ADQUIRIR UN INMUEBLE JUDICIALMENTE?

Concluido un proceso de Ejecución de Garantía Hipotecaria o por el cual se hubiera embargado un inmueble, Obligación de dar suma de dinero por ejemplo.  Se da inicio a la denominada etapa de Ejecución. Es decir, en pocas y sencillas palabras, rematar la propiedad afectada.

Esta es la última etapa por la cual se puede salvar una propiedad en procura que no sea rematada, sea porque es ajena al deudor, el proceso proviene de un acto ilícito o incluso delictivo, se logró un acuerdo con el acreedor etc. 

Conforme el Inc. 1 del Art. 736 del C.P.C., el inmueble materia de ejecución, saldrá en remate, previa valorización, depreciándose 1/3 de su valor[1].  Es decir, si el inmueble tiene un valor de US $ 100,000.00 se convocará el 1er. Remate en la suma de US $ 66,66.66.  Producido este, si no hubo postores, es decir, nadie acepta pagar dicha suma, el juzgado realizara una 2da. Convocatoria  de remate y, eventualmente, hasta una 3ra. Convocatoria. 

Si pese a las 3 convocatorias no se produce el remate, se procede a realizar una nueva valorización (tasación) del inmueble afectado.  Realizado este, se procede nuevamente con el mismo sistema descrito: Se deprecia 1/3…     

Producido el remate el acreedor ejecutante (el demandante quien solicitó el remate del inmueble) puede pedir el capital adeudado.  Posteriormente a ello, y previa liquidación, podrá cobrar todos los otros conceptos de su deuda (intereses, costas y costos del proceso).  Si existe alguna diferencia, esta suma podrá ser cobrada por el deudor ejecutado.

Adquisición de una propiedad vía remate judicial

La adquisición de inmueble en remate judicial es altamente rentable. Difícilmente un propietario vendería su inmueble en 2/3 de su valor real. Se han visto casos de adjudicaciones de propiedades por US $ 18,000 valiendo estas mas de US $ 100,000.00.

No obstante, si usted está interesado en adquirir un inmueble mediante este sistema, previamente, adquiera la Partida Registral de la propiedad a rematar.  Si en esta figura una INSCRIPCIÓN DE DEMANDA, !PELIGRO¡ no participe en el remate ya que este tipo de inscripciones no se levantan (borran) de la partida registral como consecuencia del remate.  Y, peor aún, puede perder la inversión realizada ya que es factible que se esté discutiendo, en otro juzgado, ante otro juez y expediente, sobre quien tiene mejor derecho de propiedad sobre dicho inmueble.  El tema es complejo, solo le recomendamos no participar.     

Adicionalmente, resulta imprescindible, tener la asesoría de un abogado ya que tiene que asegurarse que el proceso no continuará después de producido el remate o si existen otras inscripciones registrales que puedan perjudicar su inversión.  

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[1] Esta depreciación se realiza a fin que la propiedad sea mas “atractiva” y por consiguiente el inmueble pueda rematarse mas rápidamente.

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EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ¿QUÉ ES LA CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO ANTICIPADO?

El Allanamiento Anticipado es la cláusula creada por la Ley No. 30201.  Esta, en buena cuenta, permite la recuperación mas efectiva y eficaz de los inmuebles que se hubieran alquilado y el inquilino dejó de pagar sus arriendos o el contrato mismo ya hubiera vencido. 

EJECUCIÓN DE LA CLÁUSULA

DE ALLANAMIENTO

Por esta cláusula, la ley permite la recuperación del inmueble en cualquiera de los siguientes 2 supuestos:

·        Se resolvió el contrato por incumplimiento de pago de los arriendos.  El inquilino deba más de dos meses y medio de renta (art. 1697 del Código Civil) o por haberse vencido el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

Conviene precisar que esta cláusula es formal, es decir, debe contener ciertos requisitos expresos además de legalizarse las firmas de las partes ante notario público.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN

DE LA CLAUSULA

En un proceso sumarísimo.  Se solicita al Juez correspondiente, el desalojo del inquilino por haberse producido el vencimiento del contrato o la falta de pago de los arriendos, según corresponda.  El inquilino demandado solo, y únicamente, podrá demostrando que el contrato no ha vencido o que se encuentra al día con los pagos de sus arriendos antes de la resolución. No habrá audiencias ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos antes mencionados. Si el poseedor no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días.

No procede impugnaciones o recursos dilatorios que eviten la desocupación.  Sobre esto último, se entiende que no proceden impugnaciones (apelaciones) siempre y cuando no sean por causas evidentemente injustas.  Ejemplo: El contrato no había vencido o el inquilino se encontraba al día con los arriendos pese a lo cual el juez resuelve por el lanzamiento. En este supuesto aunque el juez no admita la apelación existen recursos legales.

Finalmente, los contratos no pueden, ni deben ser elaborados en base a modelos o bajo el  buen criterio.  Muchos juicios se pierden, pese a tener razón el demandante, por una redacción deficiente del contrato.    

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¿QUE ES "OBLIGACIÓN ESENCIAL" EN CONTRATOS CON EL ESTADO?

Respondiendo la consulta, conforme la interpretación del Organismo Supervisor de Contrataciones del Estado (OSCE). Previamente algunas precisiones: 

El literal c) del artículo 40 de la Ley establece que “(…) En caso de incumplimiento por parte del contratista de alguna de sus obligaciones, que haya sido previamente observada por la Entidad, y no haya sido materia de subsanación, esta última podrá resolver el contrato en forma total o parcial, (…). Igual derecho asiste al contratista ante el incumplimiento por la Entidad de sus obligaciones esenciales, siempre que el contratista la haya emplazado mediante carta notarial y ésta no haya subsanado su incumplimiento.” (El resaltado es agregado).

Asimismo, el último párrafo del artículo 168 del Reglamento precisa que “El contratista podrá solicitar la resolución del contrato, (…), en los casos en que la Entidad incumpla injustificadamente sus obligaciones esenciales, las mismas que se contemplan en las Bases o en el contrato, pese a haber sido requerido conforme al procedimiento establecido en el artículo 169º”.

Como se aprecia, un contrato suscrito bajo el ámbito de la normativa de contrataciones del Estado puede resolverse por el incumplimiento de las obligaciones del contratista o por el incumplimiento de las obligaciones esenciales de la Entidad. En este último caso, el contratista puede resolver el contrato cuando el incumplimiento de la Entidad implique la inobservancia de alguna de sus obligaciones esenciales, las mismas que deben estar contenidas en las Bases o en el contrato.

En este punto, debe indicarse que la distinción entre la potestad resolutoria de la Entidad (ante el incumplimiento de alguna obligación del contratista) y la del contratista (sólo ante el incumplimiento de obligaciones esenciales de la Entidad), responde a los diferentes intereses involucrados en la contratación pública. Así, una Entidad al contratar un bien, servicio u obra tiene por finalidad satisfacer intereses o necesidades públicas; en cambio, el contratista busca satisfacer su interés económico de lucro, el mismo que constituye un interés privado.

De esta manera, a través de la distinción descrita, la normativa de contrataciones del Estado busca limitar la potestad resolutoria del contratista a  solo aquellos casos en que la Entidad incumpla con sus obligaciones esenciales, con la finalidad de promover la continuidad de la ejecución del contrato y, en consecuencia, satisfacer el interés público involucrado con la contratación.

De conformidad con lo expuesto, se puede inferir que una obligación esencial es aquella cuyo cumplimiento resulta indispensable para alcanzar la finalidad del contrato y, en esa medida, satisfacer el interés de la contraparte; estableciéndose como condición adicional para tal calificación que se haya contemplado en las Bases o en el contrato. En otras palabras, es aquella cuyo incumplimiento impide alcanzar la finalidad del contrato.

Abundando en lo anterior, es importante indicar que el pago de la contraprestación constituye la principal obligación esencial que toda Entidad debe cumplir para satisfacer el interés económico del contratista, pudiendo existir otro tipo de obligaciones esenciales en función a la naturaleza u objeto del contrato^[1] o a las prestaciones involucradas.

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[1] En el caso de contratos para la ejecución de obras, el artículo 184 del Reglamento establece determinadas obligaciones a la Entidad cuyo incumplimiento faculta al contratista a solicitar la resolución del contrato por incumplimiento, entre ellas la falta de entrega del terreno o la falta de designación del inspector o supervisor de obra. 

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QUE ES EL COMISO DE BIENES QUE REALIZA LA SUNAT? COMO RECUPERARLOS

El comiso es la sanción mediante la cual se afecta, el derecho de posesión o propiedad del infractor, según sea el caso, sobre los bienes vinculados a la comisión de las infracciones sancionadas con comiso según lo previsto en las Tablas del Código Tributario.

Para recuperar los bienes comisados, se deberá cumplir con los siguientes requisitos, los cuales deberán presentarse en el plazo de 10 días hábiles si son bienes precederos o de 2 días hábiles si son bienes perecederos :

1. Presentar escrito de la solicitud de recuperación de bienes comisados. 

3. Acreditar la propiedad o posesión de los bienes comisados.  

En caso de bienes adquiridos en el territorio nacional.- Deberá exhibir el original del comprobante de pago y adjuntar una copia al escrito.  

En los casos en los cuales para adquirir la propiedad o posesión de los bienes comisados no hubiera existido obligación de emitir un comprobante de pago, la acreditación se realizará con documento privado de fecha cierta, con documento público u otro documento que a juicio de la SUNAT demuestre fehacientemente que el infractor es el propietario o poseedor de los bienes antes de haberse producido el comiso.

En caso de bienes adquiridos en el extranjero, nacionalizados.- Declaración Única de Aduanas o Declaración Simplificada, según corresponda.

En caso de bienes producidos por el infractor, deberá exhibir los originales de los documentos que acrediten su derecho de propiedad o posesión con anterioridad a la fecha de la intervención y adjuntar una copia de los mismos al escrito. 

4. Identificar los bienes comisados en los comprobantes de pagos que acrediten la propiedad y/o posesión de acuerdo a la numeración que se asigno en el (los) anexo(s) del acta probatoria.

5. Toda la documentación deberá ser exhibida en original y presentada en fotocopia visada por el representante legal, en caso que sea persona jurídica

¿EN QUE TIEMPO SE EMITE LA RESOLUCIÓN DE COMISO?

• Para los bienes no perecederos. Dentro de los 30 días hábiles de acreditada la propiedad o posesión de los bienes comisados.
• Para los bienes perecederos. Dentro de los 15 días hábiles de acreditada la propiedad o posesión de los bienes comisados. 

¿CUÁNTO ES LA SANCIÓN Y EL PLAZO PARA PAGARLA?

La multa para recuperar los bienes comisados es equivalente al quince  por ciento (15%) del valor de los bienes consignado en la resolución (Sujeto al Régimen de Gradualidad).

Adicionalmente, el infractor también deberá cancelar los gastos originados por el comiso desde la fecha de intervención hasta la fecha del retiro de los bienes inclusive.

PLAZO PARA EL PAGO DE LA MULTA Y GASTOS

El plazo para el pago de la multa y gastos administrativos estará en función a la naturaleza de los bienes.

• Para bienes no perecederos.- Dentro de los 15 días hábiles contados a partir del día siguiente a la fecha de notificación de la resolución de comiso.
• Para bienes perecederos.- Dentro de los 2 días hábiles contados a partir del día siguiente a la fecha de notificación de la resolución de comiso.

Condensado de la página web de la SUNAT. 

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