PERDI MI TITULO DE PROPIEDAD, QUE PUEDO HACER ?

En principio, hay que quitarse la idea que quien no tiene su escritura de compra venta no es propietario de su inmueble.
Conforme expusimos en un anterior artículo, la compra venta es un contrato que se perfecciona con el consentimiento (sinalagmático).  Es decir, basta que usted acepte el ofrecimiento de un inmueble y esta compra venta ya esta hecha.  Indistintamente, que se hubiera firmado documento alguno. Dicho en otras palabras, usted es propietario de su inmueble cuando aceptó comprarlo.

La escritura pública, e inicialmente la minuta, es el medio probatorio con el cual demuestra que usted es propietario de dicho inmueble.  

Igualmente, la escritura es el documento público mediante el cual acredita cuando se firmó la documentación con la cual demuestra que usted es propietario, de quien y como lo adquirió, características, limitaciones etc.

CÓMO OBTENER LA ESCRITURA PÚBLICA

Siendo el caso que quien le vendió del inmueble, no firmó la Escritura Pública de compra venta, se desistió de venderlo o procura una mayor ventaja económica, etc. Usted puede interponer una demanda de Otorgamiento de Escritura Pública dirigida contra el vendedor con lo cual le obliga a otorgarle dicha escritura.

Si el demandado (o sus herederos) se niegan a cumplir con la sentencia el juez sustituye a el(los) propietario(s) y firma en su lugar la escritura pública requerida.  Es decir, el juez firma por el que (los que) tenia(an) que otorgarle la escritura de compra venta.  Una vez logrado esto el mismo juez dispone su inscripción en el registro de propiedad inmueble.

Consecuentemente, la finalidad del proceso de otorgamiento de escritura pública es el de concluir con una formalidad pendiente que es el de formalizar la celebración de dicha compra venta.

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VALORIZACION DEL INMUEBLE EN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS

El proceso de ejecución de garantías es un proceso sumamente breve contemplado en los Art. 720 al 739 del C.P.C. No obstante, es conveniente resaltar ciertos temas especialmente relevantes y frecuentes en cuanto a la valorización de un inmueble que es materia de ejecución.

Los Incs. 3 y 4 del Art. 720 del C.P.C. establecen la obligatoriedad de anexar una tasación comercial actualizada a la demanda de ejecución de garantías, la cual podrá obviarse siempre y cuando las partes hubieran convenido en la valorización del inmueble materia de ejecución.  Sobre esto último, es factible que en el momento de interponerse la demanda se hubiera cumplido con cualquiera, o incluso con los dos supuestos contemplados en la norma, es decir, se adjuntó a la demanda la valorización comercial y/o la misma escritura contenía una valorización convencional.

Consecuentemente, si bien se cumplió con dicho requisito de admisibilidad, es factible que para cuando se tenga que rematar la propiedad la valorización esta desactualizada por lo que tendría que realizarse una nueva valorización conforme el Art. 720 del C.P.C. a efectos de saber cual es su valor a la fecha.  Y es que la intención es no rematar el inmueble en una suma menor a su valor real ya que de hacerlo conllevaría un perjuicio, injusto, al ejecutado (propietario del inmueble en remate) e incluso al mismo ejecutante (acreedor demandante).  

Las pautas mencionados son los básicas y elementales. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al Estudio por lo tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoría personal de un abogado para cada caso específico.

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QUE SUCEDE SI LA DEUDA SUPERA EL MONTO POR EL CUAL HIPOTECÓ SU PROPIEDAD

Hablamos del supuesto que su propiedad ha entrado en remate judicial como consecuencia del no pago de su deuda garantizada mediante hipoteca. 

Toda hipoteca se otorga hasta un monto determinado, digamos US $ 30,000. Si la deuda garantizada por dicha hipoteca llega a superar ésta cifra, digamos US $ 40,000, el acreedor únicamente podrá cobrar un máximo de US $ 30,000. Esto sucederá aunque la propiedad hubiese sido rematada en un monto mucho mayor, digamos US $ 100,000. En este caso el deudor tendrá derecho cobrar al remanente, es decir los US $ 70,000 restantes. 

Para que el acreedor pueda cobrar el saldo deudor de US $ 10,000 tendrá que iniciar otro proceso pero esta vez de Obligación de Dar Suma de Dinero. En este supuesto el problema que se puede presentar es que el deudor a efectos de burlar esta obligación de pago, cobre inmediatamente el remanente dejando imposibilitado al acreedor de poderse hacer cobro de los US $ 10,000 faltantes. La manera eficaz de evitar esto es interponer una Medida Cautelar Anticipada.

Otro tema es el que existan otros acreedores posteriores a la hipoteca.  

Las pautas mencionados son los básicas y elementales. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al Estudio por lo tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoría personal de un abogado para cada caso específico.

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QUE SIGNIFICA MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD ?

Usted es propietario de un terreno que adquirió en herencia de sus padres, por tanto su título de propiedad es uno de naturaleza sucesoria o hereditario.  No obstante, aparece una tercera persona quien tiene un contrato de compra venta y por consiguiente aduce ser el verdadero y legitimo propietario por el cual procura ejercer su derecho de disposición sobre el mismo bien.  Ambos tienen títulos de propiedad, no obstante cual de ambos tiene un mayor valor jurídico legal, cual fue primero, cual se adquirió legítimamente, cual está libre de toda duda o cuestionamiento…Es decir, cuál de ambos títulos detenta un mejor derecho de propiedad ?

En estos casos únicamente cabe recurrir a un Juez o arbitro a efectos que se dilucide a quien le corresponde, en justicia y por ley, ser el único propietario del inmueble en disputa.  

Pautas fundamentales para tener mayor seguridad, en cuanto al derecho de propiedad sobre una propiedad inmueble, lo constituirá el saber qué título es anterior o dicho de otra manera cual es más antiguo que el otro, quien lo inscribió en los registros públicos y por tanto cual tiene fecha cierta.  Igualmente lo constituye la demostración de la buena fe así como la legitimidad del origen del título de propiedad. 

Muchas veces, y lastimosamente se sigue viendo en la actualidad, quien debe ganar el proceso de mejor derecho lo pierde injustamente, pero no por otra razón sino porque no supo demostrar que su derecho era mejor que el de la otra parte.  Un proceso judicial es un juego de ajedrez.    

Las pautas mencionados son los básicas y elementales. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al Estudio por lo tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoría personal de un abogado para cada caso específico.

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PRESCRIPCION ADQUISITIVA O USUCAPION

La prescripción adquisitiva es el medio por el cual un poseedor adquiere la propiedad de un inmueble o mueble sin que tenga que pagar por el mismo, siempre y cuando cumpla con los requisitos y siga el procedimiento judicial o notarial respectivo.  

Es importante precisar que no puede adquirir por prescripción quien esté en posesión del bien como consecuencia de un contrato o vinculo jurídico por el cual se haya obligado a devolverlo en un tiempo determinado y/o pagar una renta.

QUIENES PUEDEN PEDIR LA PRESCRIPCIÓN. 

Pueden iniciar un proceso de Prescripción Adquisitiva los interesados que hayan ejercido una posesión como propietarios y que esta haya sido continua, pacífica y pública durante diez años. Conviene precisar que todos estos requisitos son copulativos, es decir, todos que deben concurrir conjuntamente.

REQUISITOS PROCESALES

Además de los requisitos generales de la demanda o inicio de un trámite notarial se deberán cumplir los siguientes requisitos:  

• Indicar el tiempo de la posesión del demandante y de sus causantes; la fecha y forma de adquisición, así como, de ser el caso, la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
• Adjuntar: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente; y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien.  
• Adjuntar copia literal registral del inmueble de los últimos 10 años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.
• Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.

Con toda la documentación mencionada se inicia el proceso el cual incluye la declaración de los testigos, publicaciones en el diario oficial El Peruano y otro de mayor circulación, pegados de cartel etc. 

ANTE QUIEN SE SOLICITA

Poder Judicial.- Puede tramitarse ante el Poder Judicial lo que conllevará a una mayor demora en el trámite pero con costos procesales significativamente menores .  

Notaria Pública.- Proceso que es mucho mas expeditivo pero significativamente más costoso.  Igualmente, si durante el proceso se presentara alguna oposición por parte de alguna persona el trámite se suspenderá pudiéndose continuar en la vía judicial.

En ambos casos la documentación a presentar es la misma

Las pautas mencionados son los básicas y elementales. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al Estudio por lo tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoría personal de un abogado para cada caso específico.

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POSEEDOR PRECARIO Y SU DESALOJO

Nos referiremos en este articulo únicamente al poseedor precario de inmuebles, ya que igualmente existe esta figura para propiedades muebles. 

Previamente, poseedor precario es aquel que ocupa un inmueble sin un título que lo ampare ya sea porque nunca lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido: es decir, el contrato por el cual adquirió la posesión del inmueble se resolvió, rescindido, declaró judicialmente nulo, etc.

Consecuentemente, quien no tiene derecho para continuar con la posesión de un inmueble tiene la obligación de restituirlo a su legítimo propietario o quien detenta el derecho para mantener o continuar con su posesión. Y el medio legal para la recuperación de una propiedad inmueble es mediante el Proceso de Desalojo por Ocupación Precaria.

Se ha visto en la práctica que, a fin evitarse un proceso de desalojo han procedido a lanzar al ocupante mediante la fuerza.  GRAVE ERROR. Esta es una repudiable opción no admisible legalmente, no sólo porque no es propio en un estado de derecho, sino porque constituye ilícitos penales que únicamente le permiten al poseedor precario a interponer una acción penal por Usurpación (Inc. 2  del art. 202 del C.P.) y por Ejercicio Arbitrario de Derecho, Justicia por Propia Mano (art. 417 del C.P.); los cuales le permitirán recuperar la posesión del inmueble, por mandato judicial, pese y no obstante carecía de titulo para ejercer este derecho.  La razón, aparentemente ilógica, es justa ya que nadie puede asumir la función de juez y parte y lanzar a quien mantiene la posesión de una propiedad.  Se ha visto reiterada jurisprudencia al respecto. 

PROCESO DE DESALOJO  

Es el proceso judicial por el cual se procura la recuperación del inmueble el cual está en manos de un tercero sin derecho a su posesión.  Es un proceso muy expeditivo llamado proceso sumarísimo el cual, se tramita  ante el juez civil del domicilio del demandado o el juez del lugar donde se encuentra el bien, a elección del demandante (Arts. 24.1 y 547 del CPC).

En este proceso se requiere que el demandante acredite su derecho sobre la propiedad de la cual procura su recuperación; así como, que el demandado posee la propiedad inmueble sin título alguno o el que tenía ha fenecido.  

Concluido el proceso el juez ordenará la desocupación del inmueble bajo apercibimiento (advertencia) y se procederá con su lanzamiento, no sólo contra el demandado, sino contra los que se encuentren ocupando el inmueble e incluso contra quienes no hayan participado en el proceso y estén ocupandolo.  

Las pautas mencionados son los básicas y elementales. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al Estudio por tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoría personal de un abogado para cada caso específico.

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PAGUE UNA DEUDA QUE ERA DE OTRA PERSONA…

QUE PUEDO HACER?

Por error o por acto voluntario, quien no tiene la obligación de pagar una deuda de otra persona puede, válida y legalmente, hacerlo. Una vez hecho se subroga, es decir se sustituye, en los derechos del acreedor a quien le pagó. Dicho en otras palabras, si usted pagó una deuda al acreedor de otra persona, por este cumplimiento usted asume los derechos y acciones del acreedor y por consiguiente está facultado para solicitar que el deudor le restituya lo pagado. Nuestra legislación civil reconoce la subrogación, como legal o convencional; es decir, por mandato de la ley o por acuerdo entre las partes, dependiendo del origen de  la misma.

Es frecuente ver acuerdos por los cuales se adquiere deudas de terceros pero con un significativo descuento.  La finalidad es tener una utilidad ya que a esta deuda capital, sumados los intereses y gastos de cobranza constituirá un beneficio económico significativo.  

Una vez pagada la obligación del tercero se le tiene que comunicar a este quien es su nuevo acreedor, no es necesaria su aceptación ya que la obligación de pago, modalidad y monto no ha variado.  Si el obligado no cumple con cancelar la deuda o se demora en cumplirla se interpone la demanda de Obligación de Dar Suma de Dinero tan igual como cualquier otra deuda.  Consecuentemente, se puede embargar, ejecutar la prenda o hipoteca en el caso que igualmente se hubiera subrogado a la acreencia garantizada pudiendo incluso rematar los bienes otorgados en garantía
. 

De no comunicar, de manera fehaciente, que usted es el nuevo acreedor, el deudor puede pagar la deuda al anterior acreedor lo cual puede conlleva a una complicación si este último, deshonestamente, se niega a reembolsarle la totalidad de la suma cancelada.

Las pautas mencionados son los básicas y elementales en todo supuesto de subrogación. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al Estudio por lo tanto, no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoría personal de un abogado para cada caso específico.

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