VALORIZACION DEL INMUEBLE EN PROCESO DE EJECUCION DE GARANTIAS

El proceso de ejecución de garantías es un proceso sumamente breve contemplado en los Art. 720 al 739 del C.P.C. No obstante, es conveniente resaltar ciertos temas especialmente relevantes y frecuentes en cuanto a la valorización de un inmueble que es materia de ejecución.

Los Incs. 3 y 4 del Art. 720 del C.P.C. establecen la obligatoriedad de anexar una tasación comercial actualizada a la demanda de ejecución de garantías, la cual podrá obviarse siempre y cuando las partes hubieran convenido en la valorización del inmueble materia de ejecución.  Sobre esto último, es factible que en el momento de interponerse la demanda se hubiera cumplido con cualquiera, o incluso con los dos supuestos contemplados en la norma, es decir, se adjuntó a la demanda la valorización comercial y/o la misma escritura contenía una valorización convencional.

Consecuentemente, si bien se cumplió con dicho requisito de admisibilidad, es factible que para cuando se tenga que rematar la propiedad la valorización esta desactualizada por lo que tendría que realizarse una nueva valorización conforme el Art. 720 del C.P.C. a efectos de saber cual es su valor a la fecha.  Y es que la intención es no rematar el inmueble en una suma menor a su valor real ya que de hacerlo conllevaría un perjuicio, injusto, al ejecutado (propietario del inmueble en remate) e incluso al mismo ejecutante (acreedor demandante).  

Las pautas mencionados son los básicas y elementales. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al Estudio por lo tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoría personal de un abogado para cada caso específico.

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QUE SUCEDE SI LA DEUDA SUPERA EL MONTO POR EL CUAL HIPOTECÓ SU PROPIEDAD

Hablamos del supuesto que su propiedad ha entrado en remate judicial como consecuencia del no pago de su deuda garantizada mediante hipoteca. 

Toda hipoteca se otorga hasta un monto determinado, digamos US $ 30,000. Si la deuda garantizada por dicha hipoteca llega a superar ésta cifra, digamos US $ 40,000, el acreedor únicamente podrá cobrar un máximo de US $ 30,000. Esto sucederá aunque la propiedad hubiese sido rematada en un monto mucho mayor, digamos US $ 100,000. En este caso el deudor tendrá derecho cobrar al remanente, es decir los US $ 70,000 restantes. 

Para que el acreedor pueda cobrar el saldo deudor de US $ 10,000 tendrá que iniciar otro proceso pero esta vez de Obligación de Dar Suma de Dinero. En este supuesto el problema que se puede presentar es que el deudor a efectos de burlar esta obligación de pago, cobre inmediatamente el remanente dejando imposibilitado al acreedor de poderse hacer cobro de los US $ 10,000 faltantes. La manera eficaz de evitar esto es interponer una Medida Cautelar Anticipada.

Otro tema es el que existan otros acreedores posteriores a la hipoteca.  

Las pautas mencionados son los básicas y elementales. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al Estudio por lo tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoría personal de un abogado para cada caso específico.

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COMO EVITAR QUE SU PROPIEDAD SEA EMBARGADA

Por excelencia, para lograr dicho fin existe el llamado Patrimonio Familiar.  Figura jurídica por la cual se puede salvaguardar un inmueble de toda afectación (embargo, hipoteca, etc.) que pueda poner en peligro su uso (agrícola, artesanal, industrial o de comercio) o uso como casa habitación.  

Es conveniente precisar que si un inmueble es declarado patrimonio familiar no solo es inembargable sino también inalienable (no es posible su venta) y solo transmisible por herencia. Pese a lo dicho si es factible alquilarlo si urge dicha necesidad pero siempre y cuando sea solo temporalmente. 

QUIENES PUEDEN CONSTITUIRLO ?

Siempre y cuando no exista ninguna obligación de pago que pudiera afectarse por la constitución del Patrimonio Familiar, puede constituirlo:

1.- Cualquiera de los cónyuges sobre bienes de su propiedad.

2.- Los cónyuges de común acuerdo sobre bienes de la sociedad.

3.- El padre o madre que haya enviudado o se haya divorciado, sobre sus bienes propios.

4.- El padre o madre solteros sobre bienes de su propiedad.

5.- Cualquier persona dentro de los límites en que pueda donar o disponer libremente en testamento.

REQUISITOS PARA LA CONSTITUCIÓN DEL PATRIMONIO FAMILIAR.

El procedimiento puede ser Judicial o Notarial a elección de los interesados. Si es a nivel notarial, lo cual es recomendable por ser mas expeditivo, deberá adjuntar la siguiente información en la Minuta autorizada por abogado:

•  Nombre y apellidos, edad, estado civil y domicilio;
• Individualizar el inmueble que propone afectar;
• Adjuntar los documentos con los que demuestra que el inmueble a constituirse como patrimonio familiar no este sujeto a hipoteca, anticresis o embargo registrado;
•  Señalar a los beneficiarios con precisión del vínculo familiar que lo une a ellos.

A esta información debe adjuntarse:

•  Copia del documento de identidad de los otorgantes.
•  Documentos con los que se demuestra el vínculo familiar con los otorgantes (partidas de nacimiento, matrimonio, adopción etc.).
• Certificado negativo de gravamen del inmueble que se procura como patrimonio familiar.
•  Declaración jurada de no tener deudas pendientes.

TRÁMITE PARA LOGRAR EL PATRIMONIO FAMILIAR 

Presentada la minuta al Notario Público, este funcionario público dispondrá efectuar 2 publicaciones  en el diario oficial El Peruano y otro de mayor circulación de la ciudad en la que se encuentra el inmueble. Transcurridos 10 días desde la última publicación, el notario extenderá la Escritura pública de Constitución de Patrimonio Familiar la cual será firmada por cada solicitante.  Estas publicaciones se realizan a efectos de garantizar los derechos de terceros que pudieran perjudicarse con la declaración de patrimonio familiar. 

Finalmente, el Notario envía partes registrales al Registro de Propiedad Inmueble del lugar donde se encuentra el inmueble.

NOTAS

El trámite es similar si se desea hacerlo judicialmente, no obstante es mucho mas largo debido a la carga procesal del Poder Judicial. Lo beneficioso es que es mas económico.

El patrimonio familiar puede ser modificado según las circunstancias y observándose el mismo procedimiento que para su constitución.

Se pierde la calidad de beneficiario cuando los cónyuges dejan de serlo o mueren, los hijos menores o incapaces mueren o llegan a la mayoría de edad o desaparece la incapacidad.

El patrimonio familiar se extingue cuando todos sus beneficiarios dejan de serlo; Cuando, sin autorización del juez, los beneficiarios dejan de habitar en la vivienda o de trabajar el predio durante un año continuo; Cuando, habiendo necesidad o mediado causa grave, el juez, a pedido de los beneficiarios, lo declara extinguido, Cuando el inmueble sobre el cual recae fuere expropiado. 

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EFECTOS DE LAS HIPOTECAS

Previamente, el contrato de hipoteca un contrato accesorio que garantiza el cumplimiento de otro contrato llamado principal. Se dice accesorio ya que depende de una obligación principal de la cual garantiza su fiel cumplimiento. Es por ello que por sí mismo no tiene razón de ser, ni existencia.  Por ejemplo, se solicitó un préstamo a un Banco para adquirir un inmueble, previa calificación, otorgan el préstamo pero el inmueble que se adquiere queda hipotecado a favor del Banco. Si el cliente a quien se le otorgo el préstamo no se cumple con la devolución del dinero prestado mas intereses y gastos de cobranza, el inmueble es rematado y el banco se hace cobro de esta deuda con la suma resultante del remate. 

El otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria otorga, al acreedor hipotecario, 3 derechos que se hacen especialmente efectivos en la ejecución de la hipoteca: Derecho de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. 

Es frecuente ver este ingenuo y recurrente intento mediante el cual el cliente moroso procura salvar una propiedad hipotecada próxima a remate judicial: Transferir la propiedad a un tercero, con este artilugio pretende sostener ante los tribunales que el inmueble no puede rematarse ya que se estaría afectando al nuevo propietario quien es un tercero ajeno a todo acto jurídico anterior a la adquisición del inmueble. Acción ineficaz ya que es aquí donde se manifiesta el efecto persecutorio de la hipoteca. Una vez otorgado el inmueble en garantía, aunque este se transfiera sucesiva e innumerables veces, se divida, se edifique sobre ella o se destruya lo edificado la hipoteca subsistirá y se ejecutará (rematará). 

El derecho de preferencia está vinculado a la obligatoriedad de inscripción registral de la propiedad, inscripción que le otorga el beneficio de la publicidad registral. Por este principio todos, sin admitir prueba en contrario, tenemos conocimiento de la existencia de la hipoteca que grava este inmueble. Por lo tanto, si posteriormente a la inscripción, se inscribe una segunda hipoteca y/o embargo y se ejecutan antes de la primera hipoteca, primero se hará cobro de su acreencia el primer acreedor hipotecario y posteriormente los otros acreedores con el remanente resultante del remate…si es que queda.

La venta judicial está referida a la ejecución de la hipoteca en la vía judicial mediante un proceso denominado Proceso de Ejecución de Garantías. Tiene que rematarse judicialmente ya que está prohibido el Pacto Comisorio, es decir que el acreedor haga suyo el inmueble hipotecado ante el incumplimiento de la obligación que la garantiza. Es nulo el pacto en contrario. Esto conforme el Art. 1111 del C.C.

Pese a lo dicho, de acuerdo al caso particular, existen alternativas legales que pueden mediatizar la ejecución de algunos contratos de hipoteca y consiguiente pérdida de la propiedad.

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