HIPOTECA LEGAL Y COMPRA VENTA

Previamente, la hipoteca es un contrato accesorio que garantiza el cumplimiento de un contrato u obligación principal.  Así por ejemplo, pido un préstamo al banco y en calidad de garantía de fiel cumplidor otorgo, expresa y voluntariamente, en garantía un inmueble.  Así, en el supuesto que no pague mis deuda el banco ejecutará (rematará) este inmueble y del monto resultante de dicho remate se cobrará su deuda, y si hubiera un remanente (diferencia) me será entregado.    

La hipoteca legal constituye una protección que otorga la ley, pese y no obstante no haya sido solicitado por ninguna de las partes contratantes.  Es decir, no manifesté mi voluntad de otorgar mi inmueble en garantía hipotecaria, pero por mandato de ley mi propiedad queda hipotecada a favor de un tercero.  Este tipo de hipotecas, renunciables, se dan en varios supuestos:

1.- Cuando un inmueble se hubiera transferido sin que su precio haya sido pagado totalmente o haya sido hecho con dinero de un tercero.

2.- Sobre el inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que quien lo contrato se haya obligado a pagarle.

3.- Sobre el inmueble adquirido en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

Como vemos existen diversas causales por los cuales la ley se superpone o suple a la voluntad de las partes imponiendo la inscripción de oficio en el Registro de Propiedad Inmueble de una hipoteca. En las hipotecas convencionales las partes contratantes acuerdan el otorgamiento de un inmueble en garantía hipotecaria, es decir son hipotecas procuradas y solicitadas por las partes.  

En la práctica, las hipotecas legales se dan mas frecuentemente cuando se adquiere un bien mediante cheque. No existiendo la certeza que este título valor tendrá un efecto cancelatorio, ya que esto solo se conocerá cuando se haga efectivo, se producirá automáticamente la hipoteca legal por mandato del Inc. 1 del Art. 1118 del C.C. Es conveniente mencionar que por disposición de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía – Ley N° 28194 toda compra venta tiene que realizarse mediando una empresa del sistema financiero.

No obstante, como ya habíamos comentado este derecho por ser de libre disposición es renunciable. Para esto bastará con que se inserte, expresamente, en la minuta de compra venta la voluntad de renunciar a la hipoteca legal y conllevando a su no inscripción registral. 

Las pautas mencionados son los básicas y elementales. Consecuentemente, las recomendaciones expuestas no son vinculantes al Estudio por tanto no asumimos responsabilidad alguna por su solo seguimiento. Resulta imprescindible la asesoría personal de un abogado para cada caso específico.